[央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知]央行银监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷

继9月29日晚间央行银监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策后,9月30日,房地产方面再次出台两项新政策。

一是财政部国家税务总局发布公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在出售现有住房后一年内在市场上再次购买住房的纳税人,给予其出售现有住房已缴纳个人所得税的退税。参考往年纳税上限,住房转让相关税收减免规模约为600亿元。2020年,房屋转让税613.2亿元,占税收的5.23%,占总税收的0.37%。按购买成本计算,约占二手房交易的0.88%。分地区来看,东部发达省市的房产转让税在全国占比很高,预计是受此政策影响的主要地区。

二是央行发布公告,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变。从历史上看,个人住房公积金贷款利率一般遵循贷款基准利率。此次公积金贷款利率下调,可视为前五年LPR和住房贷款利率下调的后续措施。首套住房公积金贷款利率下调的影响相当于整体住房贷款利率下调2-3bp,减轻居民债务负担。

9月29-30日,三项房地产政策相继出台。这是自2014-2016年房地产放松周期以来,国家层面的又一次放松政策,但与之前并不相同。主要表现在,一方面,这种放松还是在不炒房子的框架下进行的,主要针对首套房;另一方面,这三项政策中,有两项具有阶段性特征,体现了政策的审慎性,更具有规避性,不希望造成房价大幅上涨。

国家房地产政策实施后,是一个等待房地产政策效果释放的过程,居民购房意愿恢复可能还需要一段时间。今年1-8月,新增居民存款累计达到10.8万亿元,远超去年同期的6.4-8.0万亿元。今年居民存款超季节性增长,反映出在未来收入不确定性增加的背景下,居民减少了支出,相应增加了储蓄,主动负债意愿减弱。

假设风险。货币政策的变化超出了预期。流动性变化超出预期。

继9月29日晚间央行银监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策(详见本报9月30日《放宽首套房贷利率,怎么看》报道)后,9月30日,又有两项房地产新政出台。

一是财政部国家税务总局发布公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在出售现有住房后一年内在市场上再次购买住房的纳税人,给予其出售现有住房已缴纳个人所得税的退税。二是央行发布公告,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变。如何看待接连出台的房地产政策对债券市场的影响?

930两项房地产政策落地

住房转让减免税的总量和地区效应

9月30日,财政部国家税务总局宣布减免符合起征点的住房转让税。参考往年纳税上限,住房转让相关税收减免规模约为600亿元。

这一政策针对的是出售自有住房并在当前住房出售后一年内在市场上重新购买住房的纳税人,需要满足出售和重新购买的住房应在同一城市范围内的门槛。所以可以减免的相关税只是全屋过户税的一部分。往年,房屋转让税可视为本次政策减免的上限。这个减税政策主要是有利于在本地卖掉自己的房子后再换房的人,相当于降低了改善型需求的购房成本。

分地区来看,东部发达省市的房产转让税在全国占比很高,预计是受此政策影响的主要地区。由于税收年鉴没有披露异地住房转让个税的情况,我们观察的是上一级的房产转让个税的分布情况。以2020年的数据为例,江苏浙江广东福建上海和北京,以及计划单列市厦门,房产转让的个税占全国的比重都在5%以上,全国7个地区的比重为60.98%。预计这些经济发达的省市将是受房地产相关税费减免政策影响的主要地区。

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降低公积金利率政策更多的是跟进之前的LPR下调。

9月30日,央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,为2015年8月以来首次下调。

从历史上看,个人住房公积金贷款利率一般遵循贷款基准利率。观察2002年至2015年贷款基准利率的调整可以发现,在28次贷款利率调整中,只有3次个人住房公积金贷款利率未随贷款基准利率调整,分别是2006年8月2007年12月和2015年10月。另外25次都是同时调整,但调整幅度不同。考虑到自LPR改革以来,5年期LPR已下调55bp,2022年二季度个人住房贷款加权利率较2015年三季度下调40bp。从这个角度来看,此次公积金贷款利率下调可以视为前五年LPR下调和住房贷款利率下调的后续措施。值得注意的是,此次下调仅针对首套房个人公积金贷款,仍体现了不投机的留房意图。

首套住房公积金贷款利率下调的影响相当于整体住房贷款利率下调2-3bp,减轻居民债务负担。截至2021年末,全国住房公积金贷款余额68931.1亿元,约占38.32万亿元个人住房贷款余额的18.00%。不考虑首套房因素,居民利息降低0.15个百分点节省103.4亿元/年。但考虑到降息仅针对首套房,居民实际节省的利息不足103.4亿元/年。此外,考虑到近五年公积金贷款增量占个人住房贷款增量的12-17%左右,下降15bp相当于整体住房贷款利率下降2-3bp。

贷款利率下调后,后续5年期LPR仍有下调空间。一方面,此次公积金贷款利率下调可以视为前五年LPR下调和住房贷款利率下调的后续措施。另一方面,公积金贷款利率下调15bp相当于住房贷款利率下调2-3bp,后续5年LPR可能仍需下调。降低LPR不仅有助于房地产的增量销售,还能减轻居民存量按揭贷款的利息负担。根据每季度个人住房贷款余额净增额和个人住房贷款加权平均利率进行加权计算,大致测算现有住房贷款的利息负担。计算出的个人住房加权利率

房地产放松,类似于上一个周期,但不像神。9月29-30日,三项房地产政策相继出台。这是自2014-2016年房地产放松周期以来,国家层面的又一次放松政策,但与之前并不相同。主要表现在,一方面,放松还是在不炒不入住的框架下进行,主要针对首套房,对二套房的放松政策相对较少。另一方面,这三项政策,其中两项具有阶段性特征,2022年第四季度放宽首套房贷利率,2022年第四季度至2023年第四季度降低住房转让税。这体现了政策的审慎,更多的是借口,不想引发房价大幅上涨。

接下来,国家房地产政策实施后,是一个等待房地产政策效果释放的过程,居民购房意愿恢复可能还需要时间。今年1-8月,新增居民存款累计达到10.8万亿元,远超去年同期的6.4-8.0万亿元。今年居民存款超季节性增长,反映出在未来收入不确定性增加的背景下,居民削减支出,相应增加储蓄,主动承担债务的意愿减弱,提前还房贷的情况更多。最近的国家房地产政策是否会促进居民的购房支出还有待观察。居民收入预期和消费习惯的逆转可能相对缓慢。

因此,对于债券市场而言,连续三次房地产政策可能更多体现的是恢复房地产市场的政策意图和预期影响。2022年上半年房地产放松政策对债券市场的影响,可以为当下提供一些参考。第一轮调整:今年以来,部分城市逐步放松房地产相关政策。2月21日,6家银行下调广州房贷利率20bp。这是部分三四线城市下调房贷首付比例后,一线城市也表现出对房地产放松的信号(详见2022-2-22 《10年国债2.85%,利率或阶段顶部》)。受部分城市房地产放松带来的宽信贷预期上升1月社会融资超预期等因素影响,2月21日10年期国债收益率升至2.83%,较1月下旬低点高15.5bp。

3月1日,二线城市郑州出台房地产新政19项一揽子放松政策,率先取消“认房认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷政策。与此同时,限购政策也有所放松。子女近亲属在郑工作生活的,鼓励老人来郑投亲靠老,允许其投靠家人购买新房。兰州等城市也相继采取了类似的放松政策(详见2022-4-10 《62地已放松地产政策,何时由量变到质变》)。3月初利率上行是2月中旬利率上行的延续。受部分地区房地产政策持续放松重大项目投资于盛将推动经济复苏预期等因素影响,至3月10日,10年期国债收益率升至2.85%,与当时一年期MLF利率持平,较2月25日低点高7.5bp,较1月下旬低点高17.5bp。

第二轮调整:6月中旬,30个大中城市商品住宅成交面积明显好转,6月中下旬成交面积一度超过去年同期。一方面,前期放松政策的作用显现;另一方面,前期因疫情延迟的购房需求在6月疫情缓解后得到释放。53个国家往往在疫情发生后推出33项稳增长措施来提振经济复苏预期。6月初,上海恢复了正常的生产生活秩序。结合5月份公布的数据


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